Mua nhà hay thuê khi lãi suất đang tiếp tục giảm

Các chuyên gia về bất động sản cho rằng chưa khi nào lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng lại thấp và thuận lợi như giai đoạn hiện nay.

Vợ chồng chị Nga - anh Chương thuê 1 căn phòng trọ rộng tầm 18m2 ở đường Phan Văn Hân, quận Bình Thạnh, TP.HCM từ 15 năm trước. Khi đó, giá thuê căn phòng trọ chỉ có 600.000 đồng, lúc giá vàng chưa được 500.000 đồng/chỉ. Đến nay, giá thuê căn phòng trọ này đã lên mức 3 triệu đồng/tháng.

“Tiền mua căn hộ, hoặc đất nền vùng ven thì chúng tôi có đủ nhưng chúng tôi muốn để dành thêm tiền mua một căn nhà tốt hơn. Chính vì vậy mà chúng tôi chấp nhận ở thuê chứ chưa chịu mua nhà thời điểm này”, chị Nga cho biết.

Trong khi đó, vợ chồng anh Tuấn Hòa, chị Diễm Châu đang thuê căn hộ 2 phòng ngủ ở quận 4 với giá 7 triệu đồng/tháng. Chị Châu nói hai vợ chồng cưới nhau được 5 năm, thu nhập cả nhà khi đó trên dưới 20 triệu đồng/tháng.

Mặc dù rất muốn mua nhà nhưng không đủ vì giá nhà đất lúc đó cao quá, lãi suất ngân hàng thì trên dưới 20% nên vợ chồng chị rất ngại vay. Tính ra 5 năm nay, anh Tuấn Hòa- chị Diễm Châu bỏ ra thuê nhà đã hơn 350 triệu đồng. Tính ra số tiền này bằng một nửa căn hộ chung cư giá bình dân hiện tại.

Những trường hợp như vợ chồng anh Hòa và chị Diễm Châu ở TP.HCM không phải hiếm, vì giá nhà đất, cộng thêm lãi suất ngân hàng quá cao mà nhiều người phải bấm bụng thuê nhà để ở trong nhiều năm. Trong khi đó, giá thuê nhà không ngừng tăng cùng với giá cả hàng hóa.

Tuy nhiên, theo ý kiến của các chuyên gia, với người làm công ăn lương hoặc không đủ tiền mua nhà, ở những năm trước, giá nhà không ngừng tăng, lãi suất có thời điểm lên tới 20% thì thuê nhà để ở được xem là quyết định sáng suốt. Đến nay, giá nhà đất đã giảm nhiều, lãi suất cho vay cũng liên tục đi xuống, trong khi giá thuê nhà giảm không đáng kể, thậm chí có trường hợp tăng thì cơ hội mua nhà trả góp đã tốt hơn nhiều so với vài năm trước.

Bằng chứng là anh Hữu, một cư dân sống ở chung cư Thái An (quận 12), cho biết gần 1 năm trước, ngay sau khi cưới vợ, anh quyết tâm phải mua một căn hộ dù diện tích nhỏ để an cư. Vợ chồng anh chọn mua mua căn 49 m2 với giá chỉ 770 triệu đồng. Với số tiền tích lũy, cộng tiền vay mượn bạn bè, người thân được gần 380 triệu đồng và đi vay ngân hàng thêm 400 triệu đồng, lãi suất 12%/năm trả trong 10 năm, anh giao đủ cho chủ đầu tư.

Với thu nhập trung bình của hai vợ chồng khoảng 20 triệu đồng/tháng, anh Hữu tự tin mình đủ khả năng trả vốn lẫn lãi mỗi tháng 7,1 triệu đồng. Tuy nhiên, càng về sau số tiền mà phải trả sẽ giảm dần.

TS Lê Đạt Chí, Trưởng bộ môn Đầu tư Tài chính, ĐH Kinh tế TP.HCM, cho rằng chưa khi nào giá nhà đất lại về mức hợp lý như hiện nay. Đặc biệt lãi suất ngân hàng cũng đang xoay quanh mức 10 - 12%/năm. Rất nhiều căn hộ, ở khu vực bán kính 10 - 14 km, giá chỉ trên dưới 800 triệu đồng hiện nay rất nhiều, rất dễ mua. Vì vậy, đây là thời điểm để mua căn hộ, hoặc cả đất nền dự án.

Tuy vậy, ông Chí cũng nên lưu ý người mua nhà nên cân nhắc, chọn vay mức lãi suất nào cho hợp lý. Bởi một số ngân hàng đưa ra gói lãi suất thấp nhưng chỉ thời gian ngắn sau đó sẽ tăng cao ngất. Chưa kể, các ngân hàng luôn muốn khách vay thời gian dài.

Không chỉ nhà chung cư mà nhà phố, nhà liền kề cũng được nhiều chủ đầu tư hạ xuống mức chấp nhận được đối với những người có nhu cầu. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc công ty Bất động sản Lê Thành, cho biết công ty vừa tung ra bán 100 căn nhà phố, diện tích 5 x 15 hoặc 5 x 16 với giá một căn nhà đã xây hoàn thiện là 1,5 tỷ đồng.

Khách hàng sẽ thanh toán 50% trong vòng 4 tháng 5 tính lãi suất. Số tiền 50% còn lại, khách sẽ thanh toán trong vòng 5 năm với lãi suất tương ứng 8%/năm. “Với diện tích sử dụng căn nhà phố của chúng tôi hiện nay khoảng 120 m2 mà giá chỉ có 1,5 tỷ đồng thì số tiền cũng chỉ bằng với giá mua căn hộ chung cư”, ông Nghĩa cho biết.

Gói 3000 tỷ không dễ cho cá nhân vay

Ông Nguyễn Văn Dũng, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh tại TP.HCM, cho biết nhằm đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói cho vay hỗ trợ nhà ở,

Hiện nay Chính phủ đã cho vay hỗ trợ nhà ở được ưu đãi lãi suất đối với khách hàng cá nhân từ 10 năm lên 15 năm; bổ sung thêm một số ngân hàng thương mại cổ phần có nhu cầu được tham gia chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở để đẩy mạnh việc giải ngân gói tín dụng này.

Chị Nguyễn Thị Xuân Hà, nhà ở quận Tân Bình, cho Tinnhanhdiaoc.vn biết, gia đình chị hiện chỉ có chồng chị là có thu nhập ổn định. "Còn tôi chỉ buôn bán nhỏ tại nhà. Khi chứng minh thu nhập cả hai vợ chồng không dễ chút nào vì chính quyền cho rằng nguồn thu nhập của tôi không ổn định, không dựa vào đâu để chứng thực đó là nguồn thu chính hàng tháng”,

Chị Hà nói.

Đồng tình, ông Nguyễn Minh Tuấn, nhà ở đường Huỳnh Văn Bánh (quận Phú Nhuận, TP.HCM), thừa nhận: “Nghe quảng bá các chương trình hỗ trợ mua nhà từ gói tín dụng này thật hấp dẫn, nhưng dường như các ngân hàng đều muốn đảm bảo độ an toàn của đồng vốn. Cho nên đều có những điều khoản riêng, do vậy mà chính quyền địa phương cũng khó mà đồng thuận khi chưa nắm hết được các giấy tờ chứng minh rõ ràng”.

Ông Lê Minh Khánh, Giám đốc Kinh doanh Công ty CPĐT Nam Long, cho biết: “Để sớm tháo gỡ khó khăn trong việc thực hiện gói 30.000 tỷ đồng, chúng tôi kỳ vọng Ngân hàng Nhà nước sớm ban hành thông tư hướng dẫn cho vay hỗ trợ mua nhà để các bên dễ dàng triển khai”.

Phó Giám đốc NHNN Chi nhánh TP.HCM, ông Nguyễn Hoàng Minh cũng cho biết, vướng mắc từ phía một số địa phương trong khâu xác nhận tình trạng nhà ở hoặc thu nhập cho người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà là có thực.

"NHNN thành phố đã có kiến nghị với UBND thành phố chỉ đạo các quận, huyện nhanh chóng tìm biện pháp tháo gỡ, tạo thuận lợi cho khách hàng có đủ điều kiện tiếp cận vốn vay, tránh tình trạng vốn ngân hàng nằm chờ chỉ vì những khó khăn về thủ tục, giấy tờ", ông Minh khẳng định.

Chỉ nên cho người nước ngoài mua nhà cao cấp

Thêm nhiều ý kiến chuyên gia tán thành chủ trương cho người nước ngoài sở hữu nhà tại VN nhưng đề xuất phải quy định quản lý chặt chẽ và chỉ áp dụng đối với dạng nhà cao cấp.

Một trong những vấn đề được nhiều bạn đọc quan tâm tại dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) đang được Quốc hội xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 8 này là việc mở cho người nước ngoài được mua, sở hữu nhà ở tại VN.

Trước ngần ngại người nước ngoài đầu cơ mua nhà có thể làm "lũng đoạn thị trường bất động sản VN", luật sư Nguyễn Thị Cam (Công ty luật TNHH Đất Luật) cho rằng điều này sẽ không làm ảnh hưởng đến chính sách về nhà ở trong nước mà còn làm gia tăng tổng tài sản quốc gia.

Theo luật sư, chủ trương này sẽ tăng tổng cầu cho thị trường bất động sản mà không ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong nước.

Đặc biệt là không ảnh hưởng đến các đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà ở.

Bên cạnh đó, với các quy định chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu loại nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở kết hợp với việc quản lý chặt chẽ của các cơ quan chức năng đối với người nước ngoài thì vấn đề quốc phòng, an ninh không có gì đáng lo ngại.

Mặt khác, có người đề nghị cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại VN “mua đi bán lại, cho thuê nhà ở” như một hình thức kinh doanh - đây có sự nhầm lẫn giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền kinh doanh bất động sản.

Dự thảo quy định “cá nhân nước ngoài là chủ sở hữu nhà ở tại VN có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về nhà ở áp dụng như đối với công dân VN”, như vậy họ có đầy đủ quyền định đoạt với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình theo quy định của Bộ luật dân sự.

Còn việc “mua đi bán lại, cho thuê kiếm lời” đối với nhà ở là hoạt động kinh doanh bất động sản.

Luật kinh doanh bất động sản quy định “kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”.

Và luật cũng không phân biệt họ là ai, người VN hay người nước ngoài, nếu họ muốn kinh doanh bất động sản trên lãnh thổ VN thì phải thành lập doanh nghiệp.

Vì vậy mở rộng điều kiện được mua nhà, khu vực mua nhà, quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sở hữu nhà tại VN như dự thảo Luật nhà ở là phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội của nước ta trong thời điểm hiện tại.

Bí mật sau cơn sốt cổ phiếu BDS

Sau khi mất mốc 600 điểm vào cuối tháng 9, VN-Index đã có sự phục hồi rất ấn tượng. Điểm đáng lưu ý là dường như nhóm cổ phiếu bất động sản đang dẫn dắt đợt sóng này.

Thống kê cho thấy trong thời gian qua chỉ số giá cổ phiếu ngành bất động sản tăng khá mạnh so với những ngành khác. Trên thị trường bất động sản đã xuất hiện những làn sóng chuyển động khá tích cực. 

Tính từ đầu năm đến nay chỉ số giá của các doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết tăng trung bình 48%, cao hơn rất nhiều so với mức tăng 24% của VN-Index. Từ đầu tháng 10 tới nay chỉ số giá cổ phiếu bất động sản cũng có mức tăng cao hơn khá nhiều so với VN-Index.

Nhiều mã cổ phiếu bất động sản đã tăng hết sức ấn tượng. Kênh đầu tư cổ phiếu đã mang lại cho nhà đầu tư lợi nhuận vượt trội so với các kênh đầu tư khác. Trong đó có nhiều cổ phiếu bất động sản có mức tăng mạnh như KBC (Đầu tư Đô Thị Kinh Bắc), HDG (Tập đoàn Hà Đô), TDH (Nhà Thủ Dức), PDR (Bất động sản Phát Đạt), HAR (An Dương Thảo Điền), HQC (Bất động sản Hoàng Quân), NBB (Năm Bảy Bảy). Ngay cả đối với những cổ phiếu có vốn hóa rất lớn và đang có mức giá cao như VIC (Vin Group) cũng tăng mạnh.

Thực tế số liệu từ báo cáo tài chính các doanh nghiệp bất động sản cho thấy tình trạng kinh doanh vẫn chưa có nhiều khởi sắc. Doanh thu và lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp vẫn chưa được cải thiện đáng kể. Trong khi đó, nợ ngân hàng và hàng tồn kho vẫn rất lớn. Chẳng hạn, doanh thu của PDR trong 6 tháng chỉ vỏn vẹn 44 tỷ đồng, còn lợi nhuận chỉ ở mức tượng trưng chưa đến 3 tỷ đồng. Đây là con số quá nhỏ so với một doanh nghiệp có quy mô tổng tài sản gần 6.000 tỷ đồng như PDR. CTCP ĐT PT Đô Thị & KCN Sông Đà (SJS) cũng là một trong những doanh nghiệp bất động sản lớn hiện nay. 

 Doanh thu và lợi nhuận của Công ty trong 6 tháng đầu năm không đáng kể so với quy mô của doanh nghiệp. Cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự như trên là hàng loạt doanh nghiệp khác như BCI (Đầu tư xây dựng Bình Chánh), SCR (Sacomreal), HQC (Hoàng Quân)…

Bất chấp kết quả kinh doanh chưa khởi sắc đó nhà đầu tư vẫn kỳ vọng sự tăng tốc của cổ phiếu bất động sản. Thực tế, giá của nhiều cổ phiếu bất động sản cũng đã giảm mạnh trước đó. Trong đó dù nhiều doanh nghiệp không thua lỗ nhưng giá cổ phiếu vẫn thấp hơn mệnh giá và thấp hơn nhiều giá trị sổ sách. Như vậy, nhà đầu tư kỳ vọng một khi nền kinh tế phục hồi và bất động sản ấm dần thì cổ phiếu bất động sản sẽ bật dậy mạnh nhất.

Thực tế, hiện nay trên thị trường bất động sản cũng đã xuất hiện nhiều dấu hiệu tích cực. Thống kê của các công ty nghiên cứu thị trường cho thấy giao dịch của bất động sản tăng lên đáng kể và giá căn hộ, đất nền tại một số khu vực cũng tăng lên so với cùng kỳ năm trước. Thực tế những yếu tố vĩ mô như lạm phát, lãi suất và tỷ giá cũng có những diễn biến tích cực hỗ trợ tốt cho thị trường bất động sản.

Một số doanh nghiệp bất động sản cũng có sự chuyển động rất tích cực như Xây dựng Đô thị Kinh Bắc (KBC), một doanh nghiệp trước đó chìm ngập trong nợ nần khó khăn đã tìm thấy ánh sáng cuối đường hầm. Mới đây Công ty công bố thông tin đã ký biên bản ghi nhớ giữa KBC và Tập đoàn LG Electronics. Theo đó LGE sẽ thuê thêm đất tại KCN Tràng Duệ - Hải Phòng, tổng giá trị ước tính khoảng 650 tỷ đồng. Không chỉ có vậy, KBC cũng cho biết sẽ phát hành 120 triệu cổ phiếu để hoán đổi nợ với mức giá dự kiến thấp nhất là 15.000 đồng/cổ phiếu. Với những liều thuốc đó KBC đủ sức hồi sinh và có thể phát triển.

Doanh nghiệp lớn nhất trong ngành bất động sản Việt Nam là Vin Group cũng công bố siêu dự án khu đô thị Vinhomes Tân Cảng. Khu đô thị 42ha này nằm này tại cảng Tân Cảng, quận Bình Thạnh, có mặt tiền trải dài theo bờ sông Sài Gòn, với vị trí vô cùng đắc địa giữa trung tâm TP HCM. Chưa dừng lại ở đó, Vin Group còn cho biết đang đề xuất xây dựng một khu tổ hợp dịch vụ thương mại, đô thị mới, trên diện tích 4.000ha tại TP Hạ Long.

Một loạt doanh nghiệp bất động sản cũng đang chuyển mình, có công ty thì liên tục tái cấu trúc chuyển đổi nợ thành vốn như HQC, hay tăng vốn lên như HAR và FLC. Tất cả những doanh nghiệp bất động sản đang chuyển mình để thoát khỏi khó khăn hoặc nắm bắt cơ hội khi nền kinh tế ấm dần.

Lãi suất cho vay mua nhà sẽ tiếp tục thấp

Ông Jonathan Tizzard – chuyên gia của Cushman&Wakefield Việt Nam cho rằng, xu hướng lãi suất và lạm phát ổn định ở mức thấp còn tiếp tục trong tương lai, khả năng cao lãi suất thả nổi thậm chí sẽ thấp hơn lãi suất hiện áp dụng.

Trong nửa đầu năm 2014, hầu hết các dự án bất động sản phân khúc căn hộ cao cấp tại Tp. Hồ Chí Minh khi được tung hàng ra bán đều được thông báo số lượng khách giao dịch thành công tương đối lớn và đều đặn. Tuy nhiên liêu đây có phải là “chiêu” dẫn dụ của các nhà bán hàng hay giao dịch thật, có thể kỳ vọng thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh sẽ phục hồi trên các phân khúc không?

Ông Timothy Horton – Giám đốc điều hành và Ông Jonathan Tizzard – Giám đốc bộ phận nghiên cứu và định giá, Cushman&Wakefield Việt Nam đã có những chia sẻ khá lạc quan về nội dung này.

Hiện BĐS cao cấp tại TP. HCM vẫn có 1 số dự án có thanh khoản tốt. Đây có phải là diễn biến thực của thị trường? Liệu sự sôi động của phân khúc này có đủ khả năng kéo đà tăng trưởng của thị trường bất động sản? Và BĐS cao cấp tại Việt Nam có đúng chuẩn như 1 số thị trường trong cùng khu vực?

Jonathan Tizzard: Tôi không nghĩ đây là những giao dịch đầu cơ như những gì diễn ra tại Việt Nam những năm trước đây.

Để nói phân khúc bất động sản hạng sang có thể kéo đà tăng trưởng của thị trường nói chung hay không? Vẫn còn quá sớm để khẳng định, trừ khi có một lượng tài chính lớn hoặc một sự thay đổi hàng loạt của các sản phẩm bất động sản.

Thực ra, không thể đánh giá dự án dựa trên cái tên của nó. Các nhà đầu tư xây dựng, thiết kế hoàn thiện những sản phẩm đáp ứng với nhu cầu của thị trường. Người tiêu dùng đến xem thực địa và ra quyết định mua nếu ưng ý.

Chất lượng các dự án hạng sang tại Việt Nam đã tăng lên đáng kể, làm thay đổi những tiêu chí phân loại trước kia. Tuy nhiên, cũng không nên quên rằng Việt Nam là một thị trường mới và vẫn còn đang quá trình học tập theo khu vực.

Timothy Horton: Để nói phân khúc bất động sản hạng sang có thể kéo đà tăng trưởng của thị trường nói chung hay không? Vẫn còn quá sớm để khẳng định. Bởi độ giao dịch ở phân khúc này khá ổn định. Thêm vào đó thị trường hiện tại không có nhiều nguồn cung dự án hạng sang. Chính vì điều này mà không cần quá nhiều lượng người mua, tỉ lệ hấp thụ sản phẩm này cũng sẽ lên rất cao.

Lo ngại của nhiều người mua nhà chính là lãi suất vay ngân hàng sau thời gian ưu đãi sẽ được thả nổi? Liệu sau đó nguy cơ rủi ro có cao và sẽ quay trở lại như thời kỳ trước đây? Đâu là cơ hội để thị trường BĐS TP. HCM hồi phục?

Lãi suất vay áp dụng cho những người mua nhà có hai dạng, dạng cố định và dạng biến thiên. Là người vay thế chấp để mua nhà, bạn cần phải hiểu rõ phương thức thế chấp nào đang được áp dụng. Ví dụ, sau hai năm, lãi suất bạn phải trả sẽ là lãi suất thả nổi, vậy thì bạn phải biết sau thời điểm hai năm, lãi suất sẽ tăng hay giảm?

Chính phủ Việt Nam trong những năm vừa qua đã đặt việc ổn định nền kinh tế vĩ mô lên làm nhiệm vụ trọng tâm. Vì điều này, lãi suất và chỉ số lạm phát ổn định ở mức thấp. Tôi cho rằng xu hướng này sẽ còn tiếp tục trong tương lai, đồng nghĩa với điều đó, lãi suất sẽ tiếp tục thấp, khả năng cao lãi suất thả nổi thậm chí sẽ thấp hơn lãi suất hiện áp dụng.

Tuy nhiên, không điều gì là chắc chắn, tại một số quốc gia phát triển, tình trạng người vay phải trả lãi cao hơn nhiều sau khi thời kì lãi suất cố định kết thúc xảy ra khá phổ biến. Đây là rủi ro mà bất cứ người vay nào cũng phải tính đến.

Thế nhưng, đây cũng không hoàn toàn là một điều bạn phải lo lắng nếu như bạn đã hiểu rõ về cách thức áp dụng của nó. Bốn năm trước, khi lãi suất dao động ở mức 20% thì nếu bạn chịu lãi suất thả nổi, đúng, bạn gặp rắc rối lớn. Nhưng hiện nay, khi kinh tế được giữ ở mức ổn định, rủi ro sẽ không lớn như bạn nghĩ.

Ông có cho rằng, sự can thiệp của Chính phủ trong thời gian vừa qua nhằm cải thiện thanh khoản thị trường BĐS lại gây khó cho cả doanh nghiệp và người tiêu dùng?

Có nhiều vấn đề mà chúng ta cần làm rõ. Vấn đề cần giải quyết triệt để nhất theo tôi là hệ thống ngân hàng. Tôi muốn chính sách cấp vốn được nới lỏng, lãi suất thấp được áp dụng, tạo cơ sở cho những sản phẩm bất động sản phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn. Những chính sách đang được áp dụng hiện tại, đại đa số là những chính sách mang tính hỗ trợ, chứ chưa mang tới sự thay đổi toàn bộ.

Ở Việt Nam, tâm lý người dân mong muốn mọi vấn đề được giải quyết nhanh gọn. Chỉ như vậy, chúng ta mới có thể thấy sự thay đổi hàng loạt của thị trường. Tất nhiên, một số chính sách đã tạo điều kiện hơn cho những người có thu nhập thấp, nhưng việc này có mang đến thay đổi lớn cho thị trường hay không, còn quá sớm để khẳng định.

Chỉ có 80% dự án BĐS tiếp tục triển khai

Trong số 4.015 dự án có 3.258 dự án (chiếm 81%) được tiếp tục triển khai với diện tích đất 81.565 ha (chiếm 79,2%), diện tích xây dựng nhà ở 29.545 ha (chiếm 81,9%). 

Trong báo cáo về tình hình thực hiện kế hoạch năm 2014, đánh giá kết quả 4 năm 2011-2014, dự báo thực hiện 5 năm 2011-2015 và phương hướng nhiệm vụ trọng tâm của năm 2015, Bộ Xây dựng đã tóm tắt về tình hình thị trường BĐS trong năm 2014.

Theo đó, về giá cả giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010, nhiều dự án đã giảm tới 50%, trở về giá tương đương với thời điểm 2006. Đối với các dự án căn hộ cao cấp, nhà thấp tầng, đất nền, hầu hết các dự án đã giảm từ 10%-30% giá bán, có một số dự án đã giảm tới 50% so với giá bán tại thời điểm nóng cách đây 2 năm.

Về lượng giao dịch, trên thị trường lượng giao dịch đã tăng dần trong những tháng cuối năm (trong quý 3 và quý 4 gấp đôi so với quý 1 và quý 2), nhất là đối với phân khúc căn hộ chung cư diện tích nhỏ, đã hoàn thiện, có giá bán hợp lý.

Về tồn kho bất động sản, tính 20/8/2014, tổng giá trị tồn kho bất động sản khoảng 82.295 tỷ đồng. Các căn hộ diện tích nhỏ hơn 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng tại các đô thị được tiêu thụ mạnh, hầu như không còn tồn kho. Tính đến 30/6/2014, dư nợ tín dụng đối với các lính vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 282.212 tỷ đồng.

Về các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, theo báo cáo của các địa phương hiện cả nước có khoảng 4.015 dự án nhà ở và khu đô thị mới, với tổng mức đầu tư khoảng 4.486.674 tỷ đồng, diện tích theo quy hoạch là 102.228 ha, tổng diện tích đất xây dựng nhà ở theo quy định là 36.076 ha.

Trong đó, số dự án được tiếp tục triển khai là 3.258 dự án (chiếm 81%), diện tích đất 81.565 ha (chiếm 79,2%), diện tích xây dựng nhà ở 29.545 ha (chiếm 81,9%). Số dự án cần được điều chỉnh cơ cấu phù hợp, điều chỉnh quy hoạch là 455 dự án trong đó Hà Nội là 285 dự án, TPHCM là 33 dự án. Số dự án tạm dừng là 287 dự án.

Theo Cafef.vn

Sân bay Long Thành và giấc mơ trạm trung chuyển quốc tế

Dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành được Chính phủ báo cáo Quốc hội để cơ quan quyền lực cao nhất quyết định chủ trương đầu tư vào kỳ họp khai mạc ngày 20/10 tới đây. 

Giáo sư Lã Ngọc Khuê

Khi nói về sự cần thiết đầu tư, trong tờ trình của mình, yếu tố đầu tiên mà Bộ Giao thông kể đến là nhằm hình thành, phát triển một cảng hàng không quốc tế trung chuyển có quy mô tầm cỡ khu vực. Mục địch tiếp đến mới là chia lửa cho sân bay Tân Sơn Nhất khi cảng quốc tế này trở nên quá tải.

Tại buổi thông tin dự án cho báo chí lần đầu được Bộ Giao thông tổ chức giữa tuần qua, chuyên gia phản biện độc lập - GS Lã Ngọc Khuê cũng nhấn mạnh rằng vấn đề xây cảng Long Thành không chỉ để giảm tải cho Tân Sơn Nhất mà mấu chốt là để có được một cảng trung chuyển quốc tế, nhằm tạo một cú “lật cánh” cho nền kinh tế. “Nếu chậm chân, Việt Nam sẽ chỉ là vệ tinh, phụ thuộc vào các nước trong khu vực”, ông Khuê cảnh báo.

Theo các chuyên gia, để trở thành một cảng trung chuyển quốc tế, ngoài “điều kiện cần” chung như quy hoạch khoa học, quy mô diện tích, công nghệ vận hành, cạnh tranh về chất lượng dịch vụ và giá cả trong sân bay thì còn cả những “điều kiện đủ” không nằm bên trong hàng rào cảng hàng không đó.

GS Khuê nhận định, xét về yếu tố địa lý thì Long Thành hội đủ các điều kiện để thành cảng trung chuyển, khi nằm giữa trung tâm của vùng kinh tế năng động nhất nước và hơn cả là tập hợp các cơ sở hạ tầng đồng bộ của tất cả các chuyên ngành vận tải từ đường sắt, đường sông, đường biển, đường bộ. “Với việc đưa cả đường sắt quốc gia mà tương lai sẽ là đường sắt cao tốc vào trục trung tâm của cảng Long Thành là một hình thế vận hành độc đáo và hấp dẫn mà chưa sân bay nào trong khu vực ASEAN làm được”, ông Khuê nhận xét.

Tuy nhiên, với góc nhìn của một chuyên gia hàng chục năm gắn bó với hàng không, TS Lương Hoài Nam lại có cái nhìn thận trọng hơn. Theo cựu Tổng giám đốc Jetstar, bản thân các hãng hàng không của quốc gia mà yếu thì cảng không của nước đó khó có thể trở thành một cảng trung chuyển. Cho nên, ông Nam quả quyết, muốn Long Thành trở nên là cảng trung chuyển thì Vietnam Airlines, Jetstar Pacific và Vietjet Air phải trở thành hãng hàng không mạnh. Trong đó, chất lượng của hãng hàng không quốc gia phải chủ chốt, phải đạt đẳng cấp 4 sao thì mới có cơ hội cạnh tranh trung chuyển quốc tế được. Bên cạnh đó, các hãng bay nội địa như Vietjet, Jestar cũng phải nhanh chống mở rộng mạng đường bay quốc tế của mình

Đặc biệt hơn, từ lăng kính của người kinh doanh du lịch kết hợp với hàng không, ông Nam khẳng định, cảng trung chuyển hàng không phải gắn liền với kinh tế du lịch. Vị này dẫn chứng, Thái Lan, Singapore có được những cảng trung chuyển tầm cỡ thế giới bởi họ dựa trên sườn của ngành công nghiệp không khói này. Thống kê hiện nay cho thấy Việt Nam mới đón 7 triệu khách mỗi năm, chỉ bằng số lẻ của Thái Lan (27 triệu) và Singapore (17 triệu).

Khi nói về sức hút của Long Thành để trở thành cảng trung chuyển quốc tế, báo cáo của chủ đầu tư cũng đã liệt kê một loạt yếu tố như đây là vị trí trung tâm của khu vực Đông Nam Á, là nơi thuận lợi cho việc chuyển tiếp, đi đến Châu Âu, Bắc Mỹ, Trung Đông… Với trong nước, đây là cơ sở trung tâm để hình thành mạng lưới giao thông khu vực phía Nam. 

Thế nhưng, ông Lương Hoài Nam lưu ý: “Trung chuyển không chỉ khách quốc tế đến rồi chờ ở sân bay vài tiếng để bay tiếp mà phần đông trong số đó đều dừng chân vài ngày, nghỉ ngơi mua sắm, du lịch xong mới bay chặng tiếp theo”. Vì vậy, để Việt Nam có được một cảng trung chuyển, theo ông Nam, cần thiết phải thiết kế lại rất nhiều chính sách cho ngành du lịch để chúng ta thành một điểm đến hấp dẫn hơn và giữ khách ở lại thông qua các dịch vụ nghỉ dưỡng, mua sắm, giải trí.

Báo cáo giải trình cũng đưa ra những yếu tố nổi trội của Long Thành so với các sân bay tầm cơ trong khu vực có điều kiện mở rộng, hình thành một liên hoàn công nghiệp hàng không từ bảo trì, sửa chữa, sản xuất thiết bị… Đặc biệt, với sản lượng hành khách năm 2030 dự báo sẽ tăng gấp đôi hiện nay thì đây là khu vực có sản lượng cao nhất thế giới.

Tuy nhiên, các phân tích nói trên vẫn chưa thể làm yên lòng Hội đồng nghiệm thu nhà nước khi cơ quan này nhận định chưa thấy được các lợi thế cạnh tranh nổi trội và tính hấp dẫn của Long Thành trong việc trở thành cảng trung chuyển. “Báo cáo của chủ đầu tư chưa xác định được những tồn tại, thách thức của Long Thành với chức năng trung chuyển trong điều kiện các cảng hàng không quốc tế có cùng tính chất, quy mô trong khu vực đã được đầu tư hiện đại, hoạt động ổn định với chất lượng dịch vụ cạnh tranh và chuyên nghiệp hơn”, cơ quan thẩm định từng không ít lần lo ngại. 

Cần phải cân đối thu nhập khi vay mua nhà để tránh rủi ro

Trước khi đặt bút ký hợp đồng vay mua nhà, nhiều chuyên gia tài chính, nhà đầu tư BĐS đưa ra khuyến cáo cho người mua nhà, cần phải cân đối thu nhập của mình để tránh rủi ro.
Trưởng phòng nghiên cứu công ty Savills VN, ông Nguyễn Khánh Toàn: Tài chính cá nhân khi vay cần được cơ cấu

Một điều không tránh khỏi trong tình hình kinh tế biến động hiện nay là rủi ro khi vay mua nhà.Ttrước khi quyết định vay, người mua nhà nên lưu ý quan tâm đến sự biến động của lãi suất, trong đó cần phải tính toán cơ cấu tài chính của bản thân mình.

Theo đó, thu nhập của bạn phải tương ứng với sản phẩm, khi chọn nhà, bạn nên trả lời các câu hỏi: Bạn nên mua sản phẩm nào với mức thu nhập tầm này? Và với mức tiền mà bạn tiết kiệm được thì nếu vay thời điểm hiện tại, số tiền gốc và lãi hằng tháng bạn phải trả là bao nhiêu?

Rủi ro luôn rình rập nhưng khi bạn biết cách cơ cấu được tài chính tốt thì sẽ hạn chế được rủi ro. Ví dụ, Chúng ta vay có trong tay 400-500 triệu đồng, hằng tháng phải trả 6 triệu đồng khi mua căn nhà 1 tỉ đồng.

Cần phải cân đối thu nhập khi mua nhà để tránh rủi ro

Để trả được khoản tiền trên, bạn nên tính toán thật kỹ thu nhập sao cho sau khi trừ hết chi tiêu hằng tháng phải còn lại 7-10 triệu đồng, đây sẽ là khoản tiền để bạn gom góp chi trả cho việc mua nhà. Bạn cũng nên nhớ rủi ro không mất hẳn, mà cái cốt yếu là quản lý rủi ro như thế nào.

Hiện tại, lãi suất vay ngân hàng đã giảm nhiều so với thời điểm hai, ba năm về trước, mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô cũng đã được Chính phủ chú trọng đẩy mạnh, nên trong thời gian tới, lãi suất vay mua nhà vẫn được kỳ vọng sẽ không biến đổi quá nhiều. So với các nền kinh tế đã phát triển, nền kinh tế chúng ta có yếu tố rủi ro nhiều do đang trong giai đoạn đang phát triển, đặc biệt là thị trường cho vay nhà ở.

Với thực tế đó, các tổ chức ngân hàng và các đơn vị khi đưa ra các gói lãi suất mua nhà phải tư vấn căn kẽ và hiểu được tình trạng tài chính của người mua để cho vay thế nào cho phù hợp nhất.
* Lê Thẩm Dương - Chuyên gia tài chính: Lấy thu nhập cố định hằng tháng làm cơ sở

Người đi vay phải ý thức được trách nhiệm và vai trò của mình khi đi vay. Họ phải biết cân đối được vốn chủ sở hữu và vốn vay, còn đi vay ầm ầm rồi đến lúc vỡ nợ đi đổ thừa cho người khác thì không nên. Việc quản lý rủi ro ở đây ldựa trên cơ sở tiền vay phải nằm trong tầm thu nhập của người đi vay.

Hiện có một chi tiết thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa người vay với ngân hàng là lãi suất vay mua các năm sau phải dựa vào lãi suất thị trường. Vì thế cách tính giá thị trường là rất quan trọng, giá thị trường cần theo một nguyên tắc nào để rủi ro lãi suất được chia sẻ.

Theo TS Lê Thẩm Dương, nền kinh tế VN và thế giới hiện đang phục hồi nên sự biến động lãi suất cho vay mua nhà trong trung hạn 3-5 năm tới khó có những biến động lớn như trước đây. Tuy nhiên, việc có hay không sự biến động trong dài hạn 10-15 năm như trong các hợp đồng tín dụng hiện nay thì chưa thể biết được.

Theo ông, lãi suất cho vay bất động sản hiện nay đã là hợp lý. Nếu người mua nhà biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay thì rủi ro nếu có cũng sẽ không lớn. Rủi ro ở đây phải được hiểu là không chỉ nằm trong sự biến động của lãi suất cho vay, mà nằm ở chỗ không cân đối được vốn đi vay và vốn tự có.

Trong bài toán tài chính cá nhân này, số vốn tích lũy đã có sẵn 300-500 triệu đồng không quan trọng bằng thu nhập cố định hằng tháng của người vay là bao nhiêu, có ổn định hay không?
Ông Đặng Đình Hùng (nhà đầu tư BĐS tại quận 3, Tp.HCM): Không nên để người vay đơn độc trong rủi ro

Việc tiếp cận vay vốn mua nhà hiện nay dễ dàng hơn trước đây rất nhiều khi các tổ chức tín dụng muốn có khách hàng thì phải cạnh tranh nhau, thậm chí phải chiều lòng khách hàng khi kết hợp với các chủ đầu tư để giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng nhất. Sự cạnh tranh này cugx sõ có lợi khi đưa ra các sản phẩm tốt hơn cho người vay mua nhà.

Một gia đình trẻ gồm vợ chồng và một đứa con thường chọn những căn hộ khoảng 1 tỉ đồng, nhưng đa số họ có trong tay chỉ bằng một nửa số tiền đó.

Nếu khách hàng vay khoảng 500 triệu đồng nữa với mức lãi suất như hiện tại thì họ phải trả 6-7 triệu đồng/tháng còn nếu tính theo dư nợ giảm dần thì số tiền phải trả hằng tháng này sẽ giảm đi. Với tổng thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 20-25 triệu đồng trừ chi phí hằng tháng thì sẽ còn lại 7-10 triệu, với mức này, khách hàng vẫn sẽ đảm bảo trả nợ. Mặt khác, hiện nay các hợp đồng tín dụng chủ yếu là 10-15 năm nhưng ít khách hàng vay hết thời gian này mà đa số sẽ trả trước thời hạn.

Lãi suất vay mua ở các ngân hàng từ năm 2012 đến nay giảm liên tục, hiện tại ở mức trung bình là 10%/năm, nền kinh tế vĩ mô cũng đang đi vào quỹ đạo ổn định của nó nên thị trường vẫn có cơ sở kỳ vọng lãi suất không biến động mạnh trong trung hạn.

Dưới áp lực tăng trưởng tín dụng như hiện nay thì các ngân hàng hiện đang phải đua nhau đưa ra chính sách tốt để đảm bảo tăng trưởng tín dụng. Hiện chưa nhiều nhưng có những ngân hàng cũng đang đưa ra mức chốt lãi suất trong thời gian từ 3 đến 5 năm tới.

Nếu ngân hàng thực hiện được điều này thì sẽ tạo được tâm lý tốt cho người vay hơn hơn tình trạng hiện nay. Tuy nhiên, hiện nay các gói vay của ngân hàng chỉ mỗi lãi suất thấp trong thời gian ngắn ban đầu, còn đến thời gian sau thì lại thả nổi, khiến khách hàng càng nhiều rủi ro.

Địa ốc có thật sự sốt vào cuối năm ?

Cùng với hàng loạt chương trình khuyến mại, giảm giá, chiết khấu…các chủ đầu tư bất động sản đang làm mọi cách để có thể đẩy thanh khoản lên, qua đó xốc lại thị trường trong những tháng cuối năm.

Nói theo cách ví von, người mua nhà đang dần trở lại chiếc ghế “thượng đế” của mình, song để có thể là một thượng đế thực sự, không là nạn nhân của những “cơn sốt ảo”, khách hàng vẫn phải tỉnh táo và sáng suốt trước vô số lời mời chào hấp dẫn của các ông chủ địa ốc.

Người mua nhà đang là “vua”

Cùng với khó khăn của thị trường, từ vài năm trở lại đây, giới đầu tư bất động sản dường như không có được một ngày ăn ngon ngủ yên khi là hàng tồn kho vẫn ngất ngưỡng, trong khi nợ đến hạn liên tiếp được báo về. Giảm giá bán để tăng thanh khoản là cách đã được hầu hết các chủ đầu tư áp dụng trong suốt thời gian qua. Song, xét về khía cạnh kinh tế, giảm giá căn hộ không hẳn là liệu pháp hợp lý cho cả chủ đầu tư lẫn khách hàng.

Bởi lẽ, khi giá bán giảm từ 2 - 3 triệu đồng/m2 thì mọi tính toán về doanh số và lợi nhuận của dự án trước đó đã bị thay đổi đáng kể, trong khi lãi vay ngân hàng giảm không đáng là bao. Đó là chưa nói đến việc giảm giá bán trực tiếp chưa hẳn đã là một thứ “vũ khí” lợi hại, vì hiện không ít người mua nhà vẫn bị tâm lý “của rẻ là của ôi” đè nặng.

Trong bối cảnh đó, để tăng thanh khoản, không ít chủ đầu tư đã chọn phương án vừa hạn chế được tối đa việc giảm lợi nhuận, vừa tạo được tâm lý tin cậy, an tâm từ khách hàng khi mua căn hộ tại dự án. Một trong những “chiêu” lợi hại hiện nay đang được hầu hết các chủ đầu tư áp dụng là đẩy nhanh tiến độ dự án, vượt hẳn cam kết với khách hàng trong hợp đồng.

Không ít dự án tại Hà Nội hiện nay đang được cho là có tốc độ siêu nhanh, trung bình khoảng 1 tuần hoàn tất 1 sàn xây dựng như dự án Kim Văn – Kim Lũ, dự án VP6 Linh Đàm, dự án CT1 Trung Văn…Riêng dự án Green Stars (đường Phạm Văn Đồng), nếu theo cam kết với khách hàng trong hợp đồng thì đầu tháng 10 tòa B4, B5 sẽ xây đến tầng 5, tuy nhiên hiện tại cuối tháng 9 chủ đầu tư đã xây vượt tiến độ tới tầng 8.

Doanh nghiệp này cũng sẵn sàng cung cấp cho khách hàng mua căn hộ được xem giấy phép nộp thuế sử dụng đất của chủ đầu tư, giấy phép xây dựng chi tiết của dự án, thay vì như một số chủ đầu tư trước đây được tự cho mình quyền “giấu” các hồ sơ, thủ tục pháp lý của dự án khiến nhiều khách hàng khi nộp gần xong tiền mua nhà mới biết dự án chưa có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư nợ thuế…

Thậm chí, để cạnh tranh với các dự án khác trong khu vực, chủ đầu tư Green Stars đã phải chi hàng trăm tỷ đồng để đầu tư tầng hầm cho mục đích thương mại, dịch vụ, siêu thị, đồng thời phải “cắn răng” thuê một tập đoàn lớn về quản lý các khu tiên ích này nhằm tăng sự tiện lợi cho cư dân. Chính vì điều này, theo đại diện Green Stars, trong gần 3 tháng mở bán tòa B4, B5 doanh nghiệp này đã bán được hơn 200 căn.

Theo tìm hiểu của VnEconomy, cách làm khá hiệu quả của dự án Green Stars hiện cũng đang được một số chủ đầu tư khác tìm hiểu để áp dụng.

Trong khi đó, tại các dự án của Xí nghiệp Xây dựng Số 1 Lai Châu do đại gia Lê Thanh Thản làm giám đốc, mặc dù mỗi đợt mở bán của doanh nghiệp này đều tạo ra những “cơn sốt” trên thị trường, song trước những thông tin về chất lượng căn hộ tại các dự án như Kim Văn Kim Lũ, Linh Đàm…, ông Thản đã khẳng định “sẵn sàng mời tất cả khách hàng vào tận dự án để giám sát thực địa việc xây dựng”.

Việc kiểm soát tiến độ, chất lượng, nguồn gốc vật liệu, chất lượng bê tông…xưa nay vốn là điều khách hàng không bao giờ được biết, thì nay không ít chủ dự án đã phải công khai, cung cấp tới khách hàng mỗi tuần hoặc định kỳ hàng tháng.

Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Hoàng Vương, ông Tạ Phúc Hải cho hay, hiện nay các dự án bất động sản ở Hà Nội đang mở bán khá nhiều, song muốn bán được hàng, điều tối thiểu đầu tiên là dự án đó phải có hạ tầng tốt, tiến độ đảm bảo cũng như hồ sơ pháp lý của dự án phải rõ ràng, đầy đủ.

Nhưng khó “sốt ảo”

Gần đây, với những tín hiệu khả quan trong giao dịch, khá nhiều chuyên gia trong và ngoài giới bất động sản đã đưa ra những nhận định khác nhau về triển vọng của thị trường bất động sản, trong đó không ít người cho rằng, rất có thể thị trường lại quay về "sốt nóng, sốt ảo" như những năm 2007 - 2008 khi mà người dân có tiền lại đang chọn bất động sản là kênh đầu tư ưu tiên.

Trên thực tế, suốt hơn 1 năm qua, việc khan hàng, sốt cục bộ tại một vài dự án vẫn diễn ra, đơn cử như các dự án nhà thu nhập thấp có vị trí gần trung tâm với giá chỉ hơn 10 triệu/m2 như dự án Bắc Cổ Nhuế - Chèm, hay dự án nhà thương mại của Xí nghiệp Lai Châu…đều được khách hàng quan tâm trong mỗi đợt mở bán. Hay sau khi cầu Nhật Tân hoàn thành, chuẩn bị thông xe thì đất thổ cư tại các khu vực quanh cầu cũng đã được đẩy lên khoảng 20%.

Có ý kiến cho rằng, đó là những đợt “sốt thật” vì những dự án đó đều thuộc có vị trí và hạ tầng tốt thì tất yếu sẽ được khách hàng quan tâm, trong khi nguồn cung có hạn. Song đó cũng chỉ là “sốt” cục bộ, bởi trên bình diện tổng quan thị trường, hầu hết các dự án vẫn có tốc độ bán hàng khá chậm.

Theo Cục trưởng Cục quản lý nhà và Thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà, theo thống kê của cơ quan này, thị trường trong hơn nửa đầu năm 2014 đã có những tín hiệu tốt về thanh khoản. Song, trong hầu hết các giao dịch thành công đều là những người có nhu cầu mua nhà để sử dụng, tỷ lệ mua để đầu tư, đầu cơ rất thấp. Nhờ thế, lượng tồn kho tính từ đầu năm đến nay đã giảm trên 30%.

Tuy nhiên, theo ông Hà, việc thị trường sốt nóng, sốt ảo trở lại dường như là không thể, bởi người mua nhà hiện nay đã “thông minh” hơn rất nhiều, trong khi nguồn cung cũng phong phú gấp nhiều lần 4 - 5 năm về trước.

Một số chuyên gia kỳ cựu về tài chính, bất động sản, trong đó có TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Uỷ ban giám sát tài chính Quốc gia, từng dự báo, hiện các giao dịch bất động sản đang tăng, tính thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, để thị trường bất động sản có thể sốt lại thì vẫn rất khó.

Bởi theo chuyên gia này, hiện nền kinh tế đang phục hồi nhưng mức độ phục hồi rất chậm. Với đà phục hồi này, ông cho rằng khó có thể trở thành bong bóng bất động sản.

"Bên cạnh đó, nền kinh tế Việt Nam tuy đã dò đáy đi lên từ quý 4/2013 nhưng đi lên rất chậm. Các chỉ số tăng trưởng vĩ mô vẫn đạt thấp. Thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào tăng trưởng kinh tế. Kinh tế tăng trưởng chậm nên thị trường bất động sản cũng khó sốt", ông Nghĩa nhận định.