Quy định về việc tách thửa đất theo luật bất động sản

Hỏi đáp luật bất động sản

Câu hỏi

Tôi và em trai được hưởng 50m2 đất do cha mẹ để lại, do tranh chấp nên năm 2007 chúng tôi khởi kiện ra tòa. Theo phán quyết của tòa án, mỗi người được chia một nửa.

Tại thời điểm đó, tôi không làm sổ đỏ. Hiện nay tôi có nhu cầu bán, tuy nhiên tôi được biết hiện nay 25m2 không đảm bảo điều kiện để tách thửa. Vậy trên cơ sở của bản án này, chúng tôi có sang tên tách thửa trên sổ đỏ được không? Quốc Toản

Luật sư Trả lời

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 8/8/2012 của UBND Hà Nội, điều kiện tách thửa đất bao gồm:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2.

Từ thời điểm ngày 10/4/2009, nếu diện tích được tách thửa dưới 30 mét thì không đảm bảo diện tích tối thiểu để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Diện tích bạn muốn được cấp giấy chứng nhận chỉ có 25m2 là không đảm bảo điều kiện theo quy định trên nhưng diện tích này đã được xác định theo bản án của tòa án từ năm 2007. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 6, Điều 1 Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND, Hà Nội cho phép: “Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 điều này, nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận”.

Như vậy, dù diện tích bạn đang làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận chỉ có 25m2 nhưng diện tích này đã được xác định theo bản án của tòa từ năm 2007 tức là trước ngày 10/4/2009. Do đó nếu đảm bảo được điều kiện cấp, người đang sử dụng có thể được cấp giấy chứng nhận.

Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai bao gồm:

a) Đất đang được sử dụng ổn định;

b) Có sự xác nhận của chính quyền địa phương không có tranh chấp;

c) Có một trong những giấy tờ sau theo quy định tại điều 50 bao gồm: "Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân”

Trường hợp của bạn, diện tích bạn đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đã được sử dụng ổn định, nếu có xác định không tranh chấp của chính quyền địa phương thì diện tích này đáp ứng được các điều kiện trên do đó có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật sư Trương Anh Tú

Điều kiện người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Điều kiện để người nước ngoài(NNN) mua nhà tại Việt Nam

Theo quy định của Nghị quyết 19, chỉ có 5 nhóm đối tượng NNN (gồm cá nhân và tổ chức) sau đây mới được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cụ thể:

• Người có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam;
• Người có công đóng góp cho Việt Nam và được tặng Huân Huy chương; 
• Người có trình độ đại học hoặc có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; 
• Người kết hôn với công dân Việt Nam; 
• DN có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam không có chức năng kinh doanh BĐS, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại DN đó ở.

Khi thuộc một trong năm đối tượng trên, nếu là cá nhân phải đáp ứng thêm điều kiện phải được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên và thời gian sở hữu nhà ở tối đa cũng chỉ 50 năm;

Nếu là tổ chức thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư còn thời hạn từ 1 năm trở lên và thời hạn sở hữu nhà ở tương ứng với thời hạn ghi trên Giấy chứng nhận đầu tư. Nhưng cũng chỉ được phép mua một căn hộ chung cư.

Xem dự thảo luật BDS 2014 về việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tại đây

Tiền góp vốn để mua nhà nếu dùng sai mục đích có thể bị ngồi tù

Đại biểu bức xúc khi góp ý về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản: "Nhiều chủ đầu tư thu tiền của dân nhưng bỏ hoang hóa dự án hàng chục năm, dân không có nhà, đất thành bãi cỏ hoang, nhà đầu tư không đóng tiền sử dụng đất, như vậy là lừa cả dân, lừa cả nhà nước".

Trong buổi thảo luận ngày hôm qua (chiều 24/10) của Quốc hội về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều đại biểu đã nêu nhiều ý kiến xác đáng về dự Luật.

Nhiều ý kiến cho rằng, các quy định của dự thảo luật còn chưa "công bằng" trong việc bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư BĐS và bảo vệ người mua BĐS. Các chế tài xử phạt hành vi bị cấm còn chưa nghiêm, các đại biểu cho rằng, các hành vi gian lận, lừa dối trong kinh doanh; huy động, chiếm dụng vốn trái phép; không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước… cần phải được hình sự hóa. "Có như vậy thì mới ngăn chặn được tình trạng lừa đảo, chụp giật trong kinh doanh BĐS”, đại biểu Đỗ Văn Đương – Tp.HCM chia sẻ.

 

 

Dự luật cũng được đại biểu Trần Du Lịch – Tp.HCM góp ý, theo ông, dự luật phải góp phần khắc phục tình trạng người dân góp tiền mua nhà nhưng chủ đầu tư lại lấy tiền góp vốn này để đầu tư... chỗ khác, khiến người mua mỏi mòn chờ đợi trong bất an.

Theo đại biểu Lịch, pháp luật vẫn để lỗ hổng cho người có BĐS lợi dụng, chiếm tiền của dân khi mà việc phải góp bao nhiêu % vốn vào dự án BĐS, người mua biết, nhưng chuyện số tiền đó được sử dụng ra sao thì lại người dân lại không kiểm soát được.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS cũng cần xem xét lại điều khoản góp vốn mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Điều khoản này cho rằng, bắt buộc tiền góp vốn phải được ký gửi tại một ngân hàng do chủ đầu tư quy định và ghi rõ trong hợp đồng; số tiền này không được dùng vào mục đích khác mà chỉ được giải ngân cho công trình góp vốn; đối tượng là người góp vốn hoặc đại diện người góp vốn được phép yêu cầu ngân hàng hoặc chủ đầu tư minh bạch việc sử dụng số tiền đã góp. Đồng thời, dự luật chỉ nên quy định tỷ lệ góp vốn lần 1 tối đa là 30% giá trị BĐS cầ mua, tỷ lệ nộp tối đa là 95% cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận sử dụng nhà ở, các bên sẽ tự thỏa thuận phần góp vốn trong giai đoạn triển khai.

Ý kiến này nhận được sự đồng tình của các đại biểu Phạm Huy Hùng (Hà Nội), Nguyễn Đức Kiên (Sóc Trăng)... Các vị đại biểu cũng bàn luận thêm, nếu mới xong phần móng mà chủ đầu tư đã có thể thu 50-70% giá trị hợp đồng thì số tiền góp vốn, chủ đầu tư rất dễ dùng vào việc khác. Kinh nghiệm ở các nước khác cho thấy, việc mua bán BĐS đều phải thông qua ngân hàng thương mại, điều này nhằm tránh tham nhũng xảy ra trong lĩnh vực kinh doanh nhà đất.
Vào ngày 25/11 tới, Dự thảo Luật kinh doanh BĐS sửa đổi dự kiến được Quốc hội biểu quyết thông qua.

Quản lý chặt chẽ hơn nhà công vụ

Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) quy định về đối tượng được thụ hưởng nhà ở công vụ là gần như tất cả cán bộ, công chức, viên chức đều có quyền sở hữu. Ý kiến của đại biểu Quốc hội cho rằng quy định như vậy là quá rộng và không khả thi. Đại biểu Chu Sơn Hà (Hà Nội) cho rằng, ngoài lãnh đạo Đảng, Nhà nước được cấp nhà công vụ để đảm bảo an ninh thì chỉ cán bộ luân chuyển tới vùng sâu vùng xa, vùng khó khăn mới được cấp nhà công vụ. Ông Hà bày tỏ: "Quy định như hiện nay là rất rộng, tôi đề nghị chỉ hỗ trợ nhà ở cho cán bộ, công chức về vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn còn nếu về nơi thuận lợi rồi thì cần gì cấp nhà nữa".
Ý kiến này nhận được sự đồng thuận từ đại biểu Trần Ngọc Vinh, đạii biểu Nguyễn Tiến Sinh (Hòa Bình)... Ông Sinh đề nghị: “Việc quản lý nhà công vụ phải được tiến hành công khai, minh bạch, Quốc hội, HĐND phải giám sát chặt chẽ. Việc sử dụng ngân sách, quỹ đất xây dựng nhà công vụ phải thông qua Quốc hội (ở trung ương) và HĐND (ở địa phương). Chỉ từ cấp bộ trưởng trở lên thì Trung ương mới nên xây dựng nhà công vụ. Tại địa phương, chỉ xây nhà công vụ ở những nơi chưa có nhà ở thương mại, hỗ trợ nhà ở bằng tiền hoặc thông qua chế độ lương với nơi có nhà ở thương mại”.

 

Tách thửa đất TPHCM, tối thiểu phải từ 36m2

UBND TP.HCM vừa ra quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn TP.HCM theo Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai.

 

Theo đó, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

- Đất ở tại khu vực 1 (gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú), diện tích tối thiểu đối với đất ở chưa có nhà là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m, đối với đất đã có nhà hiện hữu thì tối thiểu là 45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 3 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét.

- Đất ở tại khu vực 2 (gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa), đất ở chưa có nhà là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05, đất có nhà ở hiện hữu là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4m.

- Đất ở tại khu vực 3 (gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện), đất ở chưa có nhà là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 7m, với đất có nhà ở hiện hữu là 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 5m.

Quy định về tách thửa không áp dụng cho các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trọn thửa; bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định số 34; các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất; Thửa đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép tách thửa để tặng cho, chuyển nhượng cho Nhà nước, hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở theo chính sách xã hội mà có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu nêu trên.

Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) thì người sử dụng đất được cấp GCN theo quy định pháp luật.

Quy trình cấp sổ hồng

Theo Nghị định số 90/2006/NĐ-CP 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở;

Theo đó, trình tự và thủ tục xin cấp sổ hồng bao gồm: Đơn đề nghị cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu đính kèm) – 02 bản chính

(*) Một trong các giấy tờ (02 bản sao có công chứng, chứng thực) như sau: Trường hợp nhà ở do xây dựng mới thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất được sử dụng vào mục đích làm đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai; trường hợp phải xin phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng thì phải có giấy phép xây dựng. Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế hoặc thông qua hình thức khác theo quy định của pháp luật thì phải có văn bản về giao dịch đó (gồm: hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng cho nhà ở; giấy tờ về thừa kế nhà ở,…) kèm theo một trong những giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của bên chuyển nhượng đã được cấp theo quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của bên chuyển nhượng đã được cấp theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở của bên chuyển nhượng đã được cấp theo quy định tại Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có ghi nhận về nhà ở (tài sản gắn liền với đất) theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Một trong những giấy tờ về tạo lập nhà ở trước ngày 01/7/2006 (ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành) theo quy định của bên chuyển nhượng: Trường hợp nhà ở mua của doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở, đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết kèm theo bản sao hợp lệ một trong những giấy tờ về dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán (quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp nhà ở do mua nhà ở đang thuê thuộc sở hữu Nhà nước có từ trước ngày 01/7/2006 thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thì phải có hợp đồng thuê mua nhà ở theo quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ.

3. Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở) hoặc bản vẽ sơ đồ nhà ở (nếu chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở) (Trường hợp trong giấy tờ về tạo lập nhà ở đã có bản vẽ sơ đồ và trên thực tế không có thay đổi thì không phải đo vẽ lại) – 02 bản chính.

Đối với nhà ở có phần xây dựng trên đất của chủ sử dụng khác hoặc nhà ở riêng lẻ có chung tường, khung cột với nhà ở của chủ khác thì bản vẽ sơ đồ phải có xác nhận của các chủ đó. Nếu các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở có chung tường, khung cột không xác nhận, thì UBND cấp xã nơi có nhà ở có trách nhiệm kiểm tra xác nhận vào bản vẽ.

4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì ngoài giấy tờ trên thì phải có thêm văn bản của chủ sử dụng đất đồng ý cho phép sử dụng đất xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực của UBND từ cấp xã trở lên (nếu có)- 02 bản chính.

 

 5. Biên lai đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn giảm nghĩa vụ tài chính theo quy định (nếu có)- 01bản chính.

 

6. Văn bản ủy quyền đã được công chứng, chứng thực (nếu có)- 01 bản chính.