Sở hữu nhà TP dễ hay khó?

Với tình hình khó khăn hiện tại của nền kinh tế, nhiều người bi quan cho rằng chắt chiu tiền lương " ba cọc ba đồng " cả đời cũng không mua nổi một căn nhà tại thành phố, chi bằng cứ chi tiêu thoải mái và chấp nhận kiếp ở trọ.

Thế nhưng đã là đàn ông, khi có một công việc ổn định, thu nhập khá, túi tiền rủng rỉnh thì nên dành dụm để mua nhà tại thành phố là điều cần thiết.

Mua nhà là ước mơ của rất nhiều người, nhất là những đối tượng dân nhập cư từ tỉnh đang làm việc và sinh sống tại thành phố.Nhưng hãy tự hỏi nếu không dành dụm cho khoản này thì khi lập gia đình, cuộc sống Bạn sẽ ra sao.

Khi còn sinh viên hay mới ra trường đi làm, ở trọ là một điều hiển nhiên. Nhưng không thể suốt đời Bạn sống trong cảnh lo tiền phòng, điện nước hàng tháng. Bạn bè muốn đến nhà chơi chẳng lẽ Bạn từ chối, nhưng nếu đến căn phòng trọ chật chội thì cũng hơi bất tiện.

Mua nhà cũng là mục tiêu của nhiều người cho bằng bạn bè, đồng nghiệp. Nhiều người tuy chỉ là nhân viên bình thường nhưng cũng đã mua được một mảnh đất nhỏ, căn hộ vùng ven và khi mọi người ngồi cùng nhau bàn tán về tổ ấm mà họ đã tích góp để mua được, Bạn sẽ cảm thấy bị lạt lõng.

TẠI SAO BẠN CẦN PHẢI CÓ NƠI AN CƯ

Có nhà, Bạn sẽ nhanh chóng ổn định cuôc sống, có kế hoạch và định hướng trong chi tiêu như : trả nợ ngân hàng, mua sắm nội thất, giúp đỡ gia đình...mà không bị lãn phí.

Khi nhìn vào một chàng thanh niên tỉnh lẻ lên thành phố đi học, đi làm và sau đó mua được nhà, mọi người sẽ thán phục. Bố, Mẹ hay người thân ở quê lên thăm Bạn cũng không phải sợ e dè bất tiện về chỗ ở hay phải đi thuê khách sạn.

Nhưng quan trọng và thực tế nhất là sau này Bạn cần phải lấy vợ. Gia đình cần có chỗ ổn định cho một cuộc sống mới.

Hơn nữa thực tế túi tiền của đàn ông thường dễ bị " thủng và thâm " hơn phụ nữ, nếu không tích góp mua nhà thì khi vài năm sau nhìn vào tài khoản của mình Bạn sẽ cũng chẳng dư giả được bao nhiêu vì các khoản chi tiêu như : mua sắm, nhậu nhẹt, nhất là khoản tình phí ...

NHƯNG THỰC TẾ RA SAO

Không phải hoàn toàn vô lý, khi có nhiều người bi quan khi nhắc đến chuyện dành dụm mua nhà. Trong khi mức lương bình quân chỉ từ 4-5 tr / tháng giá nhà đất lại leo thang từng ngày mua nhà quả là quá xa vời.

Một lô đất có giấy tờ hợp lệ tại các vùng ven như Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức... giá cũng gần 1 tỷ, chưa kể chi phí xây dựng. Còn ở các Quận trung tâm thì muốn sở hữu nhà, Bạn phải có ít nhất trên 2 tỷ

Vì vậy Bạn cần có một chiến lược để mua nhà, căn hộ vừa tầm với giá cả vừa phải, xa trung tâm một chút, có hỗ trợ cho vay ngân hàng hay trả góp không lãi suất.

Sau khi có nhà ổn định và vài năm tích góp, Bạn có thể bán đi và chọn mua nhà, căn hộ thứ 2 tốt ( diện tích lớn hơn, vị trí gần trung tâm hơn ).

Dần dần đến tuổi 35 - 40 Bạn có thể an tâm về tổ ấm của mình sẽ tiện lợi cho công việc và sự học hành của con cái

4 điều nên quan tâm khi mua đất nền giá rẻ

Những vẫn đề sau đây khi đầu tư dự án đất nền giá rẻ nên lưu ý trước khi mua

Vị trí này tương lai có thể phát triển nhanh được không?

Việc đầu tư ở các dự án ở thành phố vệ tính thì việc tiên quyết để làm tăng giá trị đất là phải có tiềm năng phát triển trong tương lai.

Dự án đất nền có: 

• Quy hoạch gì vượt trội không?
• Có gần khu trung tâm không?
• Có công trình trọng điểm quốc gia nào không?
• Có tiện ích hiện hữu nào không?
• Giao thông đi lại có thuận tiện không?
• Có KDL Không?
• ....

=> Nên đầu tư những dự án có tiềm năng phát triển trong tương lai nhưng trong thời gian tương đối ngắn ( thông thường từ 1 tới 5 năm)

Pháp lý dự án như thế nào thì nên đầu tư?

Ở các tỉnh như: Bình Dương, Long An, Đồng Nai việc đất đã có sổ đỏ sẽ làm tăng giá trị đất lên 30% so với những lô chưa có sổ đỏ và việc mua bán cũng thuận lợi hơn rất là nhiều.

=> Vậy chỉ nên đầu tư những dự án đã có sổ đỏ hoặc có thể ra sổ trong thời gian ngắn ( trong vòng 1 năm)

Dân cư và Cơ sở hạ tầng của dự án hiện tại như thế nào?

CSHT hoàn thiện và dân cư đông giúp cho khu dự án nhanh chóng được lấp đầy và sẽ tăng giá trị nhanh theo tốc độ về ở của cư dân.

=> Nên đầu tư những dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng và đã có dân cư đông đúc

So sánh và dự báo về giá ?

Ở những dự án đất nền giá rẻ ở các tỉnh việc chênh lệch từ 50 triệu đến 200 triệu là một khoảng rất lớn, nó ảnh hưởng rất lớn đến tính thanh khoản của lô đất bạn mua trong tương lai.

Hãy chỉ ra so sánh giá với các dự án xung quanh, với đất thổ cư đang được bán lại ngoài thị trường, và dự báo giá cho KDC của mình, bạn sẽ mua đúng giá thực của lô đất.

Ví dụ: Đất vườn đang được bán lại 1000.000 đ/m2 ta sẽ tính ra giá thành khu vực 

• Đất vườn lên chuyển lên thổ cư với hệ số đường lớn và gần đô thị khoảng 500.000 đồng/m2
• Xây dựng CSHT đường nhựa hệ thống nước máy 500.000 đồng/m2

--> Giá bán thổ cư khu vực tầm khoảng 2000.000đ/m2 + mật độ xây dựng + tiện ích được sở hữu 

Vậy đất trong dự án quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hoàn thiện, có sổ hồng khoảng 3000.000đ/m2 -> 3200.000 đ/m2 là giá bán hợp lý.

Mua để làm gì? 

Mua để ở thì chúng ta nên quan tâm nhiều đến giá, môi trường sống, KDC và tiện ích xung quanh như: có sông ngòi không? có an ninh không? cư dân có phải có trí thức....

Mua để đầu tư: ngoài các vấn đề về giá chúng ta phải tập trung tìm hiểu ai sẽ mua đất của mình trong vòng 3 năm nữa và mức giá kỳ vọng của mình sẽ là bao nhiêu?

Chúc anh chị đầu tư thắng lớn!

10 điều nên xem xét kỹ trước khi mua căn hộ

Qua nhiều ngày thị sát một số dự án ở các phân khúc khác nhau, sau đó trao đổi với đội ngũ môi giới và cả chủ đầu tư, tôi đúc rút ra 10 điều cần lưu ý dưới đây và sắp xếp theo mức độ quan trọng giảm dần.

1. Giá bán

Các môi giới bất động sản luôn có rất nhiều cách để bắt đầu giới thiệu về dự án đang chào cho khách hàng, nhưng câu hỏi đầu tiên mà họ thường đặt ra là: Bạn muốn mua căn hộ giá bao nhiêu? Đây là yếu tố đầu tiên bạn cần xác định rõ.

Tuy nhiên, tôi cho rằng, câu nói “tiền nào của đó” vẫn khá đúng với bất động sản Việt Nam. Điều này được thể hiện rõ qua sự chênh lệch giá giữa các phân khúc căn hộ tại TP HCM. Theo báo cáo của CBRE, mức giá trung bình phân khúc cao cấp tại thành phố này là 1.700 USD một m2, trung cấp là 900 USD và bình dân là 700 USD. Vì vậy không nên nhìn vào các quảng cáo giảm giá để trông đợi việc mua một căn hộ với giá hời. Giảm giá bán có thể đồng nghĩa với việc thay đổi sản phẩm bàn giao và điều khoản thanh toán…

2. Thanh toán

Kỳ hạn thanh toán linh hoạt đang được các chủ đầu tư tận dụng như một yếu tố quan trọng để thu hút khách hàng. Tỷ lệ thanh toán phổ biến gần đây để được giao nhà ở TP HCM hiện là 50% giá trị, phần còn lại được thanh toán trong thời gian từ 6 tháng đến 2 năm, với 0% lãi suất. Đặc biệt một số dự án chỉ cần thanh toán 30% hoặc chiết khấu 18% khi thanh toán ngay 98% giá trị…

Là một người mua nhà, bạn nên cân nhắc kỹ những điều kiện này. Một căn hộ được thanh toán sau nhưng giá hiện tại cao hơn hoặc dự án vẫn nằm trên giấy là điều cần xem xét rất kỹ lưỡng.

3. Vị trí

Vị trí rõ ràng luôn là yếu tố quan tâm hàng đầu của bất kỳ chủ đầu tư nào khi có ý định triển khai một dự án bất động sản. Tuy nhiên tại TP HCM, khi mà nhiều khu đất vàng hầu hết đã có chủ thì buộc một số doanh nghiệp phải lựa chọn các khu ngoại vi. Lúc này các công trình hạ tầng, cảnh quan quanh khu đô thị, không gian sống trở thành một trong các yếu tố quyết định thành công của dự án.

4. Năng lực, uy tín của chủ đầu tư

Trong khoảng hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện hàng nghìn chủ đầu tư. Tuy nhiên, hầu hết đó không phải là các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp và thực tế cũng chưa có những đánh giá hoặc xếp hạng độc lập về các đơn vị này. Trong khi đó, việc đánh giá được toàn diện năng lực chủ đầu tư là điều rất khó khăn đối với người mua căn hộ. Do đó, người mua nên dựa vào các dự án đã hoàn thành của các đơn vị này để đưa ra quyết định.

5. Tiến độ xây dựng

Yếu tố này liên hệ khá mật thiết với năng lực của chủ đầu tư. Trong bối cảnh khó khăn hiện tại của thị trường bất động sản Việt Nam, khi mà đa số chủ đầu tư thiếu vốn và lệ thuộc vốn vay ngân hàng, tiêu chí này vô cùng quan trọng.

Điều gì xảy ra khi dự án không thể hoàn thành đúng tiến độ? Câu trả lời đã xuất hiện nhiều trên thị trường khi gần đây một loạt các vụ kiện cáo diễn ra. Rủi ro bị đẩy về phía người mua vì có nguy cơ mất trắng, trong khi khoản tiền đầu tư có thể đang phải chịu lãi ngân hàng.

6. Rủi ro pháp lý

Vấn đề pháp lý nổi cộm nhất ở Việt Nam trong những năm qua là tình trạng "bán nhà trên giấy". Theo quy định các dự án chỉ được bán khi đã có thiết kế kỹ được phê duyệt và thi công xong phần móng, tuy nhiên chủ đầu tư vẫn bán nhà hình thành trong tương lai dưới các huy động vốn, góp vốn của khách hàng …Và sau khi thị trường đóng băng kéo dài, chủ đầu tư nhiều dự án đã "bặt tăm" cùng với số tiền huy động từ khách hàng. Để tránh những rủi ro pháp lý, người mua nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi đặt bút ký vào hợp đồng giao dịch.

7. Khả năng cho thuê

Cũng giống như đầu tư cổ phiếu, thay vì chỉ trông chờ vào tăng giá, nhà đầu tư còn mong muốn mức cổ tức cao. Không giống như những năm trước khi thị trường mang nhiều yếu tố đầu cơ kiếm lời từ giá trao tay, hiện tại, người mua sẽ quan tâm đến khả năng cho thuê bên cạnh khả năng bán khi giá tăng. Điểm này có lẽ là một cân nhắc quan trọng trong bối cảnh hiện nay khi mà tiềm năng tăng giá còn yếu. Ở Việt Nam hiện tại, lợi tức cho thuê căn hộ dịch vụ dao động vào khoảng 5% tại TP HCM tính theo ngoại tệ USD.

8. Môi trường sống

Không phải ngẫu nhiên mà người nước ngoài khi đến TP HCM làm việc thường lựa chọn một số khu ngoại vi như quận 7, quận 2... là nơi ở, dù khoảng cách đến trung tâm không gần. Lý do là ngoài một nơi trú ngụ, họ rất cần một môi trường sống lý tưởng phù hợp với nhu cầu sống, làm việc và giải trí của cả gia đình. Đó là không gian được thiết kế với nhiều mảng xanh, mật độ xây dựng thấp và trang bị đầy đủ về nhu cầu dịch vụ và tiện ích sống.

9. Cộng đồng

Ở Mỹ, giới bất động sản có câu: “Hãy cho tôi biết hàng xóm của anh là ai, tôi sẽ cho anh biết giá căn hộ của anh!”. Hay nói cách khác, giá của căn hộ sẽ phụ thuộc vào cộng đồng cư dân của khu căn hộ đó và những nỗ lực xây dựng cộng đồng của đơn vị quản lý và chủ đầu tư.

Ví dụ tại Mỹ, khu Trump Place của tỷ phú Donald Trump nằm bên sông Hudson River trong thành phố New York chỉ được giá khi chính Donald Trump đến ở và chính ông đã xây dựng các dịch vụ tiện ích kèm theo để lôi cuốn giới doanh nhân nhà giàu đến ở cùng.

Đối với những dự án cao cấp, cư dân là doanh nhân hay người nổi tiếng thì họ đặc biệt quan tâm đến môi trường sống, yếu tố tác động và quyết định giá của sản phẩm nhà ở.

10. Dịch vụ cá nhân

Đó là những dịch vụ như đặt vé máy bay, thuê xe, du thuyền, chơi golf…đầu tư, giải trí, du học…. Điều đó có nghĩa là bạn không cần phải vào đến trung tâm thành phố để tận hưởng những tiện nghi cao cấp và độc đáo.

Chuyên gia khuyên khi vay vốn mua nhà

Nhiều chuyên gia tài chính, nhà đầu tư khuyên người mua nhà phải hết sức thận trọng với bài toán tài chính cá nhân khi đặt bút ký hợp đồng vay mua nhà.

* Ông Nguyễn Khánh Toàn (trưởng phòng nghiên cứu Công ty Savills VN): Cần cơ cấu được tài chính cá nhân khi vay

Rủi ro khi vay mua nhà trong tình hình kinh tế biến động là điều không tránh khỏi. Người mua nhà nên lưu ý ngoài quan tâm đến sự biến động của lãi suất thì cần phải tính toán cơ cấu tài chính của mình trước khi quyết định vay.

Đầu tiên thu nhập phải tương ứng với sản phẩm, tức trả lời các câu hỏi với mức thu nhập tầm này thì nên mua sản phẩm nào. Và với mức tiền tích lũy đang có, nếu vay thời điểm hiện tại thì phải trả gốc và lãi hằng tháng là bao nhiêu?

Rủi ro luôn tiềm ẩn, nhưng khi chúng ta cơ cấu được tài chính tốt thì rủi ro này sẽ được hạn chế. Chẳng hạn khi mua căn nhà 1 tỉ đồng, chúng ta vay 400-500 triệu đồng, hằng tháng phải trả 6 triệu đồng.

Để trả được khoản nợ này nên tính toán thật kỹ thu nhập sau khi trừ hết chi tiêu hằng tháng phải còn lại 7-10 triệu đồng. Nên nhớ rủi ro không mất hẳn, mà điều quan trọng là quản lý rủi ro như thế nào.

Hiện lãi suất đã giảm nhiều so với hai ba năm về trước và mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô cũng được Chính phủ đẩy mạnh, nên kỳ vọng lãi suất sẽ không biến đổi quá nhiều trong thời gian tới vẫn còn có cơ sở.

Nền kinh tế chúng ta trong giai đoạn đang phát triển nên có yếu tố rủi ro nhiều so với các nền kinh tế đã phát triển, đặc biệt là thị trường cho vay nhà ở.

Do vậy, các tổ chức ngân hàng và các đơn vị đưa ra những gói lãi suất mua nhà phải có những tư vấn sâu và hiểu được tình trạng tài chính của người mua sao cho phù hợp nhất.

* Chuyên gia tài chính Lê Thẩm Dương: Nên dựa vào thu nhập cố định hằng tháng

Người vay phải cân đối được vốn chủ sở hữu và vốn vay, còn đi vay ầm ầm rồi đến lúc vỡ nợ đi đổ thừa cho người khác thì không đúng. Quản lý rủi ro ở đây là tiền vay phải nằm trong tầm thu nhập của người đi vay.

Hiện nay có một chi tiết thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa người vay với ngân hàng là lãi suất các năm sau dựa vào lãi suất thị trường. Ở đây quan trọng là cách tính giá thị trường, còn giá thị trường là theo nguyên tắc nào để rủi ro lãi suất được chia sẻ.

Theo tôi, sự biến động lãi suất cho vay mua nhà trong trung hạn 3-5 năm tới khó biến động lớn như trước đây vì cả nền kinh tế VN và thế giới đang phục hồi. Tuy nhiên, sự biến động trong dài hạn 10-15 năm như trong các hợp đồng tín dụng hiện nay thì chưa thể nói trước được.

Lãi suất cho vay bất động sản hiện nay là đã tốt lắm rồi. Rủi ro cho người mua nhà hiện nay sẽ không lớn nếu họ biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay.

Nên nhớ rủi ro ở đây không chỉ nằm trong sự biến động của lãi suất cho vay, mà nằm ở chỗ không cân đối được vốn tự có và vốn đi vay.

Và trong bài toán tài chính cá nhân này, số vốn tích lũy đã có sẵn 300-500 triệu đồng không quan trọng bằng thu nhập cố định hằng tháng của người vay là bao nhiêu, có ổn định.

* Ông Đặng Đình Hùng (một nhà đầu tư bất động sản tại Q.3, TP.HCM): Ngân hàng phải chia sẻ rủi ro với người vay

Trước đây việc tiếp cận vốn mua nhà rất khó khăn, nhưng hiện nay dễ dàng hơn khi các tổ chức tín dụng cạnh tranh nhau để tìm kiếm khách hàng vay, thậm chí kết hợp với các chủ đầu tư để giải quyết thủ tục nhanh nhất cho khách hàng.

Sự cạnh tranh này sẽ đưa ra các sản phẩm tốt hơn cho người vay.

Một gia đình trẻ với vợ chồng và một con thường nhắm đến căn hộ khoảng 1 tỉ đồng, đa số họ có trong tay khoảng 500 triệu đồng.

Nếu vay khoảng 500 triệu đồng nữa với lãi suất hiện tại, họ phải trả 6-7 triệu đồng/tháng và nếu tính theo dư nợ giảm dần thì số tiền phải trả hằng tháng này sẽ giảm. Hai vợ chồng đi làm tổng thu nhập khoảng 20-25 triệu đồng trừ chi phí hằng tháng còn lại 7-10 triệu thì mức này vẫn đảm bảo trả nợ.

Mặt khác, hiện nay các hợp đồng tín dụng chủ yếu là 10-15 năm nhưng ít khách hàng vay hết thời gian này mà đa số trả trước.

Lãi suất từ năm 2012 đến nay giảm liên tục, hiện tại đâu đó 10%/năm, như vậy là đã giảm mạnh, kinh tế vĩ mô đang đi vào quỹ đạo ổn định nên vẫn có cơ sở kỳ vọng lãi suất không biến động mạnh trong trung hạn.

Với áp lực tăng trưởng tín dụng hiện nay thì các ngân hàng đang phải đua nhau đưa ra chính sách tốt để đảm bảo tăng trưởng tín dụng. Hiện chưa nhiều nhưng có những ngân hàng đang đưa ra những mức chốt lãi suất trong vòng 3-5 năm.

Nếu ngân hàng thực hiện điều này sẽ tạo được tâm lý tốt cho người vay hơn là như hiện nay. Tuy nhiên, hiện nay các gói vay của ngân hàng chỉ mỗi lãi suất thấp trong thời gian ngắn ban đầu, còn thời gian sau thả nổi, đẩy phần rủi ro về phía khách hàng.

Tích góp bao nhiêu lâu thì mua được nhà?

Dựa trên khảo sát lương ở hơn 500 lao động có trình độ tại các đô thị lớn của Việt Nam, CBRE đánh giá các cặp vợ chồng tại TP HCM và Hà Nội có nghề nghiệp và thu nhập ổn định có thể bắt đầu mua căn nhà từ năm thứ 7 trở đi.

Theo đơn vị tư vấn khảo sát bất động sản này, tỷ lệ tiết kiệm cho năm đầu tiên của một cặp vợ chồng đều đi làm (lương 900 USD/tháng trở lên) là 10% thu nhập. Con số này tăng lũy kế lên hàng năm, có tính đến mức tăng trưởng thu nhập.
Nghiên cứu này phân tích, sau 7 năm nỗ lực, một gia đình trẻ có thể tiết kiệm đến 800 triệu đồng, trong đó từ năm thứ ba trở đi tỷ lệ tiết kiệm tăng 20-50% so với những năm đầu. Nếu xem xét mua một căn nhà hạng trung có giá 1,6 tỷ đồng, khoản tiết kiệm 800 triệu đã đủ chi trả 50% giá trị căn hộ. Phần còn lại có thể vay từ ngân hàng hoặc từ gia đình hoặc các mối quan hệ. Thực tế cho thấy những cặp vợ chồng trẻ thường nhận được hỗ trợ từ gia đình hai phía để có thể sở hữu căn nhà sớm hơn hoặc có giá trị cao hơn.

Ước tính tổng chi phí mua nhà trong phân tích này bao gồm: giá trị bất động sản, chi phí vay, chi phí cơ hội và tiền thu ròng khi bán bất động sản. Bài toán được tính cụ thể là một cặp vợ chồng cần căn hộ có giá trung bình 1,6 tỷ đồng sẽ dùng khoản tiết kiệm 800 triệu đồng để trả trước (down-payment) một nửa giá trị căn hộ. Quá trình vay thế chấp phần còn lại của bất động sản với kỳ hạn 15 năm. Tỷ lệ nợ trên giá trị tài sản thế chấp là 50%. Giả định rằng lãi suất vay thế chấp trung bình sẽ là 12% một năm trong suốt kỳ hạn của khoản vay.

Giả sử trong suốt kỳ hạn này, người vay tiền không trả tiền trước khi đến hạn, thanh toán hàng tháng cho khoản vay (cả gốc và lãi) là 9,6 triệu đồng, tổng chi phí vay cho việc mua căn hộ sẽ là 1,7 tỷ đồng. Nếu gộp lại, tổng chi phí cho việc mua căn hộ sẽ là 2,5 tỷ đồng, trong đó chi phí trả lãi tiền vay là 928 triệu đồng (54% tổng chi phí vay và 37% tổng chi phí mua nhà).

CBRE cũng tính đến chi phí cơ hội được tính toán dựa trên lợi ích có thể kiếm được nếu khoản tiền trả trước (downpayment) được giữ trong một tài khoản tiền gửi cố định cho đến khi căn hộ được bán vào cuối năm thứ 15. Lãi suất huy động được giả định là 4% một năm. Khi khoản vay được thanh toán đầy đủ, bất động sản này sẽ được bán với mức tăng 15% so với giá trị căn hộ ban đầu và số tiền thu được sẽ là 1,84 tỷ đồng. 

Tỷ lệ tăng giá này được dựa trên quan sát sự lên giá căn hộ và tỷ lệ lạm phát của Việt Nam trong 8 năm qua. Tính cả sự tăng giá giá căn hộ và tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ tăng giá ròng cho căn hộ ở ví dụ này được giả định là 1% mỗi năm, tương đương 15% trong 15 năm.

Đơn vị tư vấn này nhận định, mặc dù giá nhà tại Việt Nam thường cao so với mức thu nhập trung bình của người dân và trong khoảng 10 năm trước giá nhà được xem là ngất ngưỡng nhưng hiện nay tình thế đã được cải thiện.

Thị trường bất động sản đã chững lại trong 8 trở lại đây, giá bất động sản đã được điều chỉnh xuống mức mềm hơn. Ngoài ra, với việc ngày càng có nhiều đơn vị cả trong và ngoài nước tham gia thị trường, nhiều nguồn cung đã được bung ra làm tăng thêm lựa chọn cho khách hàng và do đó, thị trường trở nên cạnh tranh hơn.

Do sự tràn ngập của các dự án căn hộ giá rẻ trong vòng 2 năm qua với những căn hộ nhỏ có giá cả phải chăng, từ 500 - 800 USD/m² đã khiến cho việc sở hữu một căn hộ trở nên khả thi hơn.

Cần phải cân đối thu nhập khi vay mua nhà để tránh rủi ro

Trước khi đặt bút ký hợp đồng vay mua nhà, nhiều chuyên gia tài chính, nhà đầu tư BĐS đưa ra khuyến cáo cho người mua nhà, cần phải cân đối thu nhập của mình để tránh rủi ro.
Trưởng phòng nghiên cứu công ty Savills VN, ông Nguyễn Khánh Toàn: Tài chính cá nhân khi vay cần được cơ cấu

Một điều không tránh khỏi trong tình hình kinh tế biến động hiện nay là rủi ro khi vay mua nhà.Ttrước khi quyết định vay, người mua nhà nên lưu ý quan tâm đến sự biến động của lãi suất, trong đó cần phải tính toán cơ cấu tài chính của bản thân mình.

Theo đó, thu nhập của bạn phải tương ứng với sản phẩm, khi chọn nhà, bạn nên trả lời các câu hỏi: Bạn nên mua sản phẩm nào với mức thu nhập tầm này? Và với mức tiền mà bạn tiết kiệm được thì nếu vay thời điểm hiện tại, số tiền gốc và lãi hằng tháng bạn phải trả là bao nhiêu?

Rủi ro luôn rình rập nhưng khi bạn biết cách cơ cấu được tài chính tốt thì sẽ hạn chế được rủi ro. Ví dụ, Chúng ta vay có trong tay 400-500 triệu đồng, hằng tháng phải trả 6 triệu đồng khi mua căn nhà 1 tỉ đồng.

Cần phải cân đối thu nhập khi mua nhà để tránh rủi ro

Để trả được khoản tiền trên, bạn nên tính toán thật kỹ thu nhập sao cho sau khi trừ hết chi tiêu hằng tháng phải còn lại 7-10 triệu đồng, đây sẽ là khoản tiền để bạn gom góp chi trả cho việc mua nhà. Bạn cũng nên nhớ rủi ro không mất hẳn, mà cái cốt yếu là quản lý rủi ro như thế nào.

Hiện tại, lãi suất vay ngân hàng đã giảm nhiều so với thời điểm hai, ba năm về trước, mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô cũng đã được Chính phủ chú trọng đẩy mạnh, nên trong thời gian tới, lãi suất vay mua nhà vẫn được kỳ vọng sẽ không biến đổi quá nhiều. So với các nền kinh tế đã phát triển, nền kinh tế chúng ta có yếu tố rủi ro nhiều do đang trong giai đoạn đang phát triển, đặc biệt là thị trường cho vay nhà ở.

Với thực tế đó, các tổ chức ngân hàng và các đơn vị khi đưa ra các gói lãi suất mua nhà phải tư vấn căn kẽ và hiểu được tình trạng tài chính của người mua để cho vay thế nào cho phù hợp nhất.
* Lê Thẩm Dương - Chuyên gia tài chính: Lấy thu nhập cố định hằng tháng làm cơ sở

Người đi vay phải ý thức được trách nhiệm và vai trò của mình khi đi vay. Họ phải biết cân đối được vốn chủ sở hữu và vốn vay, còn đi vay ầm ầm rồi đến lúc vỡ nợ đi đổ thừa cho người khác thì không nên. Việc quản lý rủi ro ở đây ldựa trên cơ sở tiền vay phải nằm trong tầm thu nhập của người đi vay.

Hiện có một chi tiết thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa người vay với ngân hàng là lãi suất vay mua các năm sau phải dựa vào lãi suất thị trường. Vì thế cách tính giá thị trường là rất quan trọng, giá thị trường cần theo một nguyên tắc nào để rủi ro lãi suất được chia sẻ.

Theo TS Lê Thẩm Dương, nền kinh tế VN và thế giới hiện đang phục hồi nên sự biến động lãi suất cho vay mua nhà trong trung hạn 3-5 năm tới khó có những biến động lớn như trước đây. Tuy nhiên, việc có hay không sự biến động trong dài hạn 10-15 năm như trong các hợp đồng tín dụng hiện nay thì chưa thể biết được.

Theo ông, lãi suất cho vay bất động sản hiện nay đã là hợp lý. Nếu người mua nhà biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay thì rủi ro nếu có cũng sẽ không lớn. Rủi ro ở đây phải được hiểu là không chỉ nằm trong sự biến động của lãi suất cho vay, mà nằm ở chỗ không cân đối được vốn đi vay và vốn tự có.

Trong bài toán tài chính cá nhân này, số vốn tích lũy đã có sẵn 300-500 triệu đồng không quan trọng bằng thu nhập cố định hằng tháng của người vay là bao nhiêu, có ổn định hay không?
Ông Đặng Đình Hùng (nhà đầu tư BĐS tại quận 3, Tp.HCM): Không nên để người vay đơn độc trong rủi ro

Việc tiếp cận vay vốn mua nhà hiện nay dễ dàng hơn trước đây rất nhiều khi các tổ chức tín dụng muốn có khách hàng thì phải cạnh tranh nhau, thậm chí phải chiều lòng khách hàng khi kết hợp với các chủ đầu tư để giải quyết thủ tục một cách nhanh chóng nhất. Sự cạnh tranh này cugx sõ có lợi khi đưa ra các sản phẩm tốt hơn cho người vay mua nhà.

Một gia đình trẻ gồm vợ chồng và một đứa con thường chọn những căn hộ khoảng 1 tỉ đồng, nhưng đa số họ có trong tay chỉ bằng một nửa số tiền đó.

Nếu khách hàng vay khoảng 500 triệu đồng nữa với mức lãi suất như hiện tại thì họ phải trả 6-7 triệu đồng/tháng còn nếu tính theo dư nợ giảm dần thì số tiền phải trả hằng tháng này sẽ giảm đi. Với tổng thu nhập của 2 vợ chồng khoảng 20-25 triệu đồng trừ chi phí hằng tháng thì sẽ còn lại 7-10 triệu, với mức này, khách hàng vẫn sẽ đảm bảo trả nợ. Mặt khác, hiện nay các hợp đồng tín dụng chủ yếu là 10-15 năm nhưng ít khách hàng vay hết thời gian này mà đa số sẽ trả trước thời hạn.

Lãi suất vay mua ở các ngân hàng từ năm 2012 đến nay giảm liên tục, hiện tại ở mức trung bình là 10%/năm, nền kinh tế vĩ mô cũng đang đi vào quỹ đạo ổn định của nó nên thị trường vẫn có cơ sở kỳ vọng lãi suất không biến động mạnh trong trung hạn.

Dưới áp lực tăng trưởng tín dụng như hiện nay thì các ngân hàng hiện đang phải đua nhau đưa ra chính sách tốt để đảm bảo tăng trưởng tín dụng. Hiện chưa nhiều nhưng có những ngân hàng cũng đang đưa ra mức chốt lãi suất trong thời gian từ 3 đến 5 năm tới.

Nếu ngân hàng thực hiện được điều này thì sẽ tạo được tâm lý tốt cho người vay hơn hơn tình trạng hiện nay. Tuy nhiên, hiện nay các gói vay của ngân hàng chỉ mỗi lãi suất thấp trong thời gian ngắn ban đầu, còn đến thời gian sau thì lại thả nổi, khiến khách hàng càng nhiều rủi ro.